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人财富大问题买房VS租房谁更划算阔

2019-01-10 17:54:56

  人财富大问题:买房VS租房谁更划算?

  买房还是租房,这是一个决定个人财富地位的大问题。在长达30年的大周期中,究竟是借入资金持有不动产,还是持有资金积极投资,或是尽量提前还贷?在假设通胀率和银行利率不变的情况下,哪种方式才能积累的财富呢?

  首先,谈论买房或是租房,我们必须引入"机会成本"这个概念。对买房者来说,其付出的机会成本,包括:首付款和月供款,而终收益则是30年后的一套房屋;租房者的机会成本,则包括:不断上涨的房租,而终收益则是30年积累的投资收益。两相比较,我们或许可以在一定的条件下得到理财方案

人财富大问题买房VS租房谁更划算阔

  假设未来30年中国长期通胀率为8%(援引中国宏观经济学会秘书长王建的预测),而房租随之同步上涨;同时,假设未来30年长期投资回报率为9%(1990年12月至2006年12月,在牛熊多次交替情况下,基金定投上证指数的年均收益率达8.46%),银行贷款利率7.87%不变。那么,对于一套总价100万,月租金2500元的房屋(减去维修费用,400倍租售比在当前房产市场比较常见),在银行按揭贷款8成的情况下,可得到一个大致的现金流对比情况。

  以买房者贷款80万元为例,360期等额本息还款的月供款约为5800元,相比租房者2500元的月租金,月亏损2300元。但是,由于通货膨胀的作用,房租大约在11年后达到5800元,这个时间段我们假设为t(如图)。显然,在此后的一个t时间段内,租房者月租金支出逐渐增大,逐渐回吐出先前积累的盈余。从图中我们也不难看出,两个三角形面积相似可以互相抵消。

  也就是说,在大约22年以后,相对租房者需要缴付的高额房租,买房者的优势开始显现。而往往取得成功的也正是那群人按8%的长期通胀率,22年后房租约为5.岩棉复合板44倍,即13,591元;30年后房租约为10倍,即25,000元可以好好报答父母。则图中的这世间的一切梯形面积为(13591+25000)/2*12*8=1,852,368元。

  相比之下,EVA内衬30年后,租房者先前省下的20万首付款以9%的年收益率计,增长为265万,减去后8年中支付的1防水试验箱85万房租,尚余80万元,相比较买房者手中的30年旧房一套。孰赢孰亏?

  当然,本文只是提供了一种估算的方法,并不想就此得出买房租房谁更划算的结论。事实上,如果租房者的年平均投资收益率达到15%,则30年后其资产就能增加至1324万,远远跑赢买房者;但如果未来中国如90年代的日本一样陷入长期的通货紧缩,则结论又将大相径庭。读者还是应该根据自己对未来经济大势的预测,设定不同的参数,科学计算买房和租房的收益支出。

  另外,本文也证明了中国房产市场的泡沫根源---通胀预期和投资收益低下,如果未来30年中国资本市场能维持如美国道琼斯100年来的11%的年平均收益率,而长期通胀水平能如政府所愿控制在5%左右,则目前400倍的租售比势必不能维持。

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